JAK (NIE)SPRZEDAWAĆ NIERUCHOMOŚCI #1
„TO JA SOBIE WZÓR UMOWY Z INTERNETU ŚCIĄGNĘ”
To stwierdzenie pojawia się raz na jakiś czas w naszych rozmowach z klientami. Czy można w taki sposób sporządzić bezpieczną umowę zbycia / nabycia nieruchomości?
Dr Google, bezsprzecznie pomocny w wielu sprawach, podrzuci Wam „gotowca” do zawarcia niemal każdej umowy. Mogłabym zgodzić się, że w przypadku mniej nieskomplikowanych umów (np. sprzedaży pojazdu) można podeprzeć się takim wzorem.
Sprzedaż nieruchomości to jednak dużo bardziej skomplikowana kwestia. Szczególnie uwzględniając fakt, że wartość nieruchomości nader często stanowi dorobek całego życia. Należy zatem zrobić wszystko, aby te wymierne korzyści płynące ze zbycia (lub nabycia) nieruchomości zabezpieczyć.
„GOTOWIEC”. W CZYM PROBLEM?
Wzory umów zbycia/nabycia nieruchomości dostępne w Internecie zawierają najbardziej podstawowe informacje. W wykropkowanych miejscach należy uzupełnić odpowiednio: dane osobowe stron, adres nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej (jeżeli nieruchomość taki numer posiada), wpisać cenę sprzedaży. To z grubsza wszystko.
Nie mając doświadczenia w zawieraniu takich umów, powinieneś jednak wiedzieć, że umowa przedwstępna musi być szczegółowa. Aby tak się stało, należy zweryfikować stan prawny nieruchomości; zyskać absolutną pewność, że w tym zakresie nie posiada wad.
„NA 100% WSZYSTKO JEST OK Z MOIMI DOKUMENTAMI DO SPRZEDAŻY!”
Matko i córko! To jest chyba najczęstsze zdanie jakie słyszymy od właścicieli przyjmując ich nieruchomość do sprzedaży. I około 90% przypadków wymaga aktualizacji dokumentów lub (naprawdę często) pełnego dochodzenia kto, gdzie i kiedy „zapaprał” te, zdawałoby się, klarowne dokumenty.
Zatem dla poprawności umowy przedwstępnej kluczowa jest rola osoby, która taką umowę sporządzi – i jej kompetencje. Jeśli sam nie posiadasz wiedzy prawnej i doświadczenia w tym zakresie, skorzystaj z rekomendowanego pośrednika lub notariusza.
Spotkałam się z klientami, którzy próbując samodzielnie nabyć nieruchomość, zostali wprowadzeni w błąd przez sprzedającego i – pomimo wpłacenia zadatku, nie byli w stanie nabyć nieruchomości.
Częstokroć sam sprzedający nie wie, że jego mieszkanie lub dom jest obciążony np. wierzytelnościami, istnieją niezgodności pomiędzy pierwotnym aktem nabycia a aktualnym stanem prawnym nieruchomości itp.
W DOBIE TAK DYNAMICZNIE ZMIENIAJĄCYCH SIĘ PRZEPISÓW DOTYCZĄCYCH GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI, PROBLEMY Z DOKUMENTAMI DO SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI TO JUŻ CODZIENNOŚĆ.
Jeżeli np. nabyłeś swoją nieruchomość od developera 12 lat temu, możesz być pewien, że zbycie tej nieruchomości będzie wymagało od Ciebie zgromadzenia dokumentów, o których 12 lat temu nawet nie słyszałeś.
Zatem zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, musisz szczegółowo zweryfikować dokumenty, które posiadasz oraz zgromadzić te, których Ci brakuje. A jeśli zaistniała taka potrzeba – doprowadzić je do stanu gwarantującego możliwość zbycia nieruchomości.
Następnie należy wszystkie istotne kwestie wynikające z tychże dokumentów, prawidłowo opisać w umowie. I niestety nie będzie tu pomocny wzór z Internetu.
Dokumenty to tylko jedna z istotnych kwestii przy zawieraniu umowy przedwstępnej.
Kolejną będą ustalenia dotyczące zadatku. Stanowi on zabezpieczenie transakcji, wnosi go kupujący. Ustalenia te również należy szczegółowo opisać w umowie.
JEŻELI WYSTĘPUJESZ JAKO KUPUJĄCY
a zawarłeś nieprecyzyjną umowę przedwstępną, może okazać się, że pomimo zaangażowania czasowego, zapłaty zadatku i pozyskania środków na zakup nieruchomości (np. uzyskanie kredytu), do finalizacji umowy i tak nie dojdzie.
JEŻELI JESTEŚ SPRZEDAJĄCYM
a do umowy przyrzeczonej (ostatecznej) nie dojdzie z Twojej winy, będziesz musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. A jeśli trafisz na bardziej walecznego przeciwnika, obciążą Cię koszty rekompensaty strat jakie poniósł on nie mogąc sfinalizować z Tobą zakupu nieruchomości.
Warto wspomnieć w tym miejscu, że dość częstą praktyką jest zawieranie umów „na zakładkę”; czyli „muszę coś sprzedać aby coś kupić”. Wadliwe sporządzenie jednej umowy skutecznie udaremni zawarcie kolejnej.
Możliwe konsekwencje umów „na zakładkę” opisujemy na przykładzie. Przeczytasz o tym tutaj:
Jeżeli będąc stroną którejkolwiek z umów (zbycia lub nabycia), dodatkowo poniosłeś już koszty związane np. ze zmianą miejsca zamieszkania, sytuacja robi się jeszcze poważniejsza.
Podpisując umowę przedwstępną na prowizorycznym, ogólnikowym „wzorze z Internetu”, nie uzyskasz choćby podpowiedzi co i gdzie powinieneś sprawdzić i jakich dokumentów będziesz potrzebował do umowy przyrzeczonej sprzedaży. W ten sposób łatwo możesz znaleźć się w dużych tarapatach, które bardzo trudno odkręcić (o ile w ogóle będzie to możliwe).
PRAWIDŁOWE SPORZĄDZENIE PRZEDWSTĘPNEJ UMOWY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI JEST KLUCZOWE DLA OBU STRON TRANSAKCJI.
Możemy zawrzeć ją w formie cywilno – prawnej (umowa sporządzona po prostu pomiędzy stronami, bez udziału notariusza) lub w formie aktu notarialnego.
Prawidłowo sporządzona mowa przedwstępna, zawarta poza kancelarią notarialną, zachowuje swoją ważność.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, choć wiąże się z kosztami, daje stronom dodatkowe zabezpieczenia transakcji.
Dokładniej mówimy o tym w tym artykule:
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, 13 lat w branży nieruchomościowej