W dzisiejszym artykule chcemy Wam przekazać informacje na temat tego, jak bezpiecznie kupić nieruchomość. Gdy sprzedawca dogaduje się z kupcem i ma miejsce pieniężna rezerwacja mieszkania/domu. Czy podczas podpisywania umowy przedwstępnej powinna być wpłacona zaliczka, czy zadatek?
Po pierwsze, istnieje spora różnica prawna między zadatkiem, a zaliczką. Po drugie, nawet jeżeli wybierzemy odpowiednią formę, może się przydarzyć sytuacja, w której zarówno jako kupujący, jak i sprzedający, możemy zostać na lodzie.
Przeczytaj, jak tego uniknąć.
1. ZALICZKA
Znaleźliśmy nieruchomość, rozpoczynamy procedurę kredytową lub gromadzenie gotówki na zakup, podpisujemy umowę przedwstępną ze sprzedawcą oraz płacimy mu ZALICZKĘ. Ten jednak tydzień później dostaje wyższą ofertę, zwraca nam tę zaliczkę i sprawa jest zamknięta – tracimy wymarzone mieszkanie. Nie ma nawet obowiązku nas informować, że zawarł umowę z kimś innym.
| Zaliczka nie jest korzystna dla żadnej ze stron Zaliczka nie stanowi gwarancji wykonania umowy przedwstępnej. Nie jest zabezpieczeniem dla strony kupującej, za to jest polem do rezygnacji ze sprzedaży bez żadnych konsekwencji dla strony sprzedającej. Czyli my już spakowani do przeprowadzki, a tymczasem mieszkanie kupi ktoś inny. Jeżeli sprzedający ma podpisaną umowę przedwstępną z wpłaconą zaliczką, zaczyna uruchamiać swoje procedury życiowe. Być może chce kupić inną nieruchomość lub ma do sfinansowania istotną rzecz. Co gdy otrzyma telefon od kupującego, że ten jednak rezygnuje lub nie otrzymuje kredytu? Musi oddać tę zaliczkę bez żadnych konsekwencji i rozpocząć procedurę sprzedaży od nowa. |
Jeżeli strony ustalą między sobą, że zostaje wpłacona zaliczka, można w umowie zawrzeć karę za zerwanie takiej umowy. Jednak egzekwowanie jakichkolwiek kar z umów cywilno-prawnych, które nie zostały podpisane u notariusza, graniczy z cudem.
Nie polecamy tworzyć takich umów na własną rękę, ponieważ bez wiedzy prawnej nierealne jest sporządzenie bezpiecznego dokumentu. Przeczytaj to:
Podsumowując, jeżeli podczas umowy przedwstępnej wpłacna jest zaliczkę, a nie zadatek, zarówno kupiec, jak i sprzedawca naraża się na straty. TYLKO ZADATEK w pełni zabezpiecza transakcję (uregulowane jest to kodeksem cywilnym, artykuł 394).
2. ZADATEK
Wyobraźmy sobie, że podczas umowy przedwstępnej wpłacany jest ZADATEK. Sprzedawca znajduje drugiego kupca, który oferuje więcej pieniędzy za mieszkanie i wybiera właśnie jego. W takiej sytuacji musiałby go oddać pierwszemu kupcowi w podwójnej wysokości, czyli kwota, jaką wpłaciliśmy + taka sama kwota jako kara umowna.
Jeżeli kupujący stara się o kredyt, a jego wniosek zostanie odrzucony przez bank, bo po drodze coś wyjdzie (np. nieścisłości czy zaległości) – umowa nie doszła do skutku z winy kupującego. W takiej sytuacji ZADATEK mu przepadnie.
Może się więc wydawać, że zadatek również nie jest korzystny i znajdujemy się w sytuacji patowej. Można jednak i taką sytuację zabezpieczyć odpowiednio skonstruowanym zapisem w umowie przedwstępnej. Możemy ustanowić wyjątek od zasady zadatku, ale musi to być konkretnie i ściśle określone.
Strony mogą ustalić tak, że w przypadku odmowy otrzymania kredytu, zadatek zostanie zwrócony w części czyli kupujący ponosi karę umowną, np. 5 z wpłaconych 30 tysięcy złotych, ale nie traci całej kwoty. Trzeba to jednak prawidłowo zapisać w umowie, a kupujący musi przedstawić na piśmie zaświadczenia bankowe, że otrzymał decyzję odmowną.
Jak więc zabezpieczyć obie strony?
Są dwa rozwiązania, które ogromnie podnoszą bezpieczeństwo i spokój podczas procedury sprzedaży lub kupna nieruchomości.
Pierwsze z nich to doradztwo prawne czyli konsultacja, gdzie poznamy wszystkie aktualne przepisy związane ze sprzedażą i kupnem nieruchomości. Możemy zlecić prawnikom wykonanie umowy przedwstępnej, która będzie zawierała zapisy chroniące obie strony.
Koszt takiego rozwiązania będzie jednak wyższy niż podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, u którego będziemy podpisywać również umowę przyrzeczoną.
Innym rozwiązaniem jest zatrudnienie pośrednika w sprzedaży nieruchomości. Dobra agencja na bieżąco aktualizuje swoją wiedzę prawną oraz współpracuje z kancelarią prawną, która dba o bezpieczeństwo transakcji.
Korzyści tego rozwiązania są wielorakie – oprócz bezpieczeństwa umowy przedwstępnej oraz zadatku, dobra agencja zadba również o zdobycie wszystkich niezbędnych dokumentów do tego, aby transakcja doszła do skutku, przeprowadzi profesjonalną sesję fotograficzną, która sama w sobie podniesie zainteresowanie nieruchomością oraz opłaci odpowiednie pozycjonowanie oferty na pierwszych stronach serwisów nieruchomościowych. Oto, czego jeszcze możesz wymagać od agenta:
Komfort psychiczny, jaki towarzyszy naszym klientom i ich opinie w Google potwierdzają to, jak bardzo nasza praca jest potrzebna.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej