Kiedy trafia do nas nowa osoba, pragnąca sprzedać swoją nieruchomość, zaczynamy od rzeczy bardzo osobistych. Wsłuchujemy się w historię związaną z mieszkaniem lub domem, dowiadujemy się, kto w nim mieszkał, ile lat, i jakie wspomnienia mu towarzyszą. Taki wstęp, uszanowanie historii, osobistych emocji, jest dla wielu naszych klientów bardzo ważnym elementem i mówią, że wyróżnia nas to od innych biur nieruchomości.
Następnie prosimy o dokumenty niezbędne do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.
WŁAŚCICIEL MIESZKANIA: „TAK, MAM WSZYSTKIE NIEZBĘDNE DO SPRZEDAŻY DOKUMENTY”.
W 9 przypadkach na 10 słyszymy, że właściciel posiada wszelkie niezbędne do sprzedaży domu/mieszkania dokumenty. Zdarza się opór przed ich przedstawieniem, bo przecież „wszystko jest OK!”. Jednak często, na przestrzeni lat, rzeczy i zdarzenia dookoła ich nieruchomości dzieją się bez ich wiedzy. To one sprawiają, że nasza pomoc w procesie sprzedaży staje się konieczna.
Po pierwsze: właściciele nie są świadomi tego, jak bardzo, zmieniają się przepisy. Jak sądzisz, jak często te zmiany następują? Raz na rok? 2 razy w ciągu 5 lat? Nie.
NAWET CO KILKA MIESIĘCY.
Przykład
Raz na kilka lat gminy przeprowadzają inwentaryzację gruntów pod budynkami w danych dzielnicach. W wyniku tych czynności często ulegają zmianie numery działek związane z nieruchomością.
Urząd, co do zasady, powinien poinformować właściciela o takich zmianach. Niestety nie wywiązuje się z tego obowiązku. Bywa tak, że o tych zmianach właściciel nieruchomości dowiaduje się dopiero przy sprzedaży, kiedy okazuje się, że istnieje niezgodność pomiędzy jego aktem własności, a dokumentami znajdującymi się w urzędach. Dokumentami niezbędnymi do sprzedaży.
WAŻNE: Należy pamiętać, że w kancelarii notarialnej, podczas podpisywania aktu, wszystko musi się zgadzać na papierze. Nie da się niczego wyjaśnić czy załatwić „na słowo”.
Nabywając nieruchomość, którą obecnie sprzedajesz, lata temu musiałeś przedstawić:
- Dowód osobisty
- Umowę kredytową (o ile zaciągałeś na zakup nieruchomości kredyt)
To sprzedający gimnastykował się, aby dostarczyć dokumenty konieczne do sprzedaży. Prawdopodobnie nawet nie pamiętasz, jakie. Dodajmy do tego mnożące się rok w rok nowe przepisy i wymagania względem sprzedaży nieruchomości. Zmiany następują co kilka miesięcy. Nawet my, pośrednicy, sprężamy się mocno, aby za tym nadążyć.
Zatem kluczowe jest, aby sprawdzić Twoją nieruchomość i przygotować ją pod względem formalno-prawnym, zanim w ogóle przystąpimy do działania.
ILE DOKUMENTÓW POTRZEBA ZGROMADZIĆ, ABY SPRZEDAĆ NIERUCHOMOŚĆ?
W najlepszym wypadku będzie to kilka dokumentów z różnych urzędów.
W wersji “mocno pod górę”, konieczne mogą być sprostowania w księgach wieczystych, odtwarzanie zagubionych dokumentów, uzyskiwanie stosownych zezwoleń na sprzedaż.
Przykład: obecnie prawem pierwokupu na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy objęta jest spora część mieszkań na warszawskiej Pradze Południe, Pradze Północ i Targówku. Przepisy dotyczące prawa pierwokupu obciążają sprzedaż domów, działek i mieszkań.
Uzyskanie tych dokumentów i zgód opóźnia transakcję o kilka tygodni, a czasem nawet miesięcy.
CASE STUDY
Jesteśmy świeżo po sprzedaży mieszkania w Wawrze. Nasza klientka, pani Agata, przesympatyczna i świetnie zorganizowana kobieta, była pewna, że ma wszystko, co niezbędne do sprzedaży.
Już po wstępnej weryfikacji aktu własności i ksiąg wieczystych okazało się, że w księgach widnieją aż cztery istotne błędy, wymagające sprostowania, m.in. po to, aby kupujący mogli uzyskać kredytowanie z banku na zakup tego mieszkania.
Około 2000 r. sądy wieczysto – księgowe rozpoczęły tzw. migrację „starych” papierowych ksiąg wieczystych do systemów elektronicznych. To wygenerowało całą masę błędów widocznych dziś w dokumentach nieruchomości.
Wskazówka: Osoby kupujące nieruchomości w latach 2000 powinny w szczególności sprawdzić, co w ich księgach widnieje. Im więcej czasu upływa, tym trudniej takie rzeczy po latach wyprostować.
Klientka poinformowała nas, że wspólnota mieszkaniowa na przestrzeni kilkunastu lat dokupywała grunty wokół osiedla: m.in. pod wybudowanie garażu oraz na powiększenie parkingu.
Tym samym pani Agata posiadała udziały w tych dodatkowych częściach gruntu. Przy zakupie wspólnotę reprezentował jej prezes i to on podpisywał umowy. Okazało się, że nasza klientka jednej z umów (sprzed 15 lat) nie odebrała w odpowiednim czasie. Należało odszukać tę umowę i dołączyć do całej dokumentacji.
Kolejna rzecz: garaż.
Klientka przez 15 lat korzystała z przydzielonego jej garażu wybudowanego przez wspólnotę. Była przekonana, że garaż stanowi jej wyłączną własność. Musieliśmy wyprowadzić ją z błędu, gdyż garaż nie stanowił własności i nie mógł być sprzedany jako odrębna nieruchomość.
Udokumentowanie prawa do niego było dyskusyjne, zatem i tym razem należało zgromadzić odpowiednie dokumenty, aby nowy właściciel mógł w niezmieniony sposób korzystać z garażu i nie stracić go na rzecz innego członka wspólnoty.
Jednym z koniecznych dokumentów do sprzedaży (i korekty błędów w księgach wieczystych), był wypis z rejestru lokali, który uzyskujemy w Wydziale Geodezji i Katastru. Również tutaj mieliśmy przed sobą schody, ponieważ okazało się że w ewidencji lokali dane tej nieruchomości zostały nieprawidłowo oznaczone.
Otrzymaliśmy dokument z błędnym numerem księgi. Podstawą sprostowania błędów w rejestrze lokali jest zwykle Księga Wieczysta. Co jednak robić kiedy i w księdze są błędy? Ostatecznie, ze wsparciem naszej zaprzyjaźnionej kancelarii prawnej, złożyliśmy w imieniu właścicielki odpowiedni wniosek o sprostowanie. Należało już „tylko” odczekać kolejne 10 dni na właściwy dokument.
Niespodzianek przy tej umowie było naprawdę mnóstwo.
Jeżeli rozbolała Cię głowa od samej tej wyliczanki, pamiętaj, że biuro nieruchomości może i powinno Cię reprezentować przed urzędami i instytucjami, w celu zgromadzenia kompletu dokumentów koniecznych do Twojej sprzedaży.
Wystarczy sporządzenie odpowiedniego pełnomocnictwa „do spraw urzędowych”. Koszt takiego pełnomocnictwa to 25 zł, a biorąc pod uwagę, jak wiele kłopotów zdejmie to z Twojej głowy – warto. Przede wszystkim zaś pośrednik musi sprawdzić stan prawny Twojej nieruchomości i w razie konieczności pomóc Ci go uregulować.
Dopiero wówczas możesz być spokojny, że klient pozyskany dla Ciebie faktycznie będzie mógł kupić od Ciebie nieruchomość.
Z pełną odpowiedzialnością powiem, że w dzisiejszych czasach KAŻDA transakcja wymaga takiego przygotowania. Dla nas to integralna część naszego “serwisu” – zaoferowanie naszym klientom pełnego, także formalno – prawnego wsparcia.
W kolejnych krokach:
- wycenimy nieruchomość;
- przeprowadzimy profesjonalną sesję zdjęciową,
- przygotujemy kompleksową ofertę nieruchomości;
- rozpoczniemy kampanię marketingową, włącznie z pozycjonowaniem oferty na pierwsze strony portali nieruchomościowych;
- poprowadzimy prezentacje dla pozyskanych klientów i negocjacje po złożeniu przez nich ofert kupna;
- dopniemy wszelkie kwestie formalno – prawne związane z zawarciem umowy sprzedaży i wydaniem nieruchomości.
Pozostajemy z Tobą w stałym kontakcie, abyś na bieżąco wiedział, w którym momencie procesu jesteśmy. Raportujemy o efektach naszej pracy: ilości pozyskanych klientów na zakup i złożonych ofertach. Gdy kupiec jest gotowy, ustalamy spotkanie w kancelarii notarialnej; otrzymujesz na swój rachunek pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, a my otrzymujemy od Ciebie prowizję za naszą pracę.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej