NIERUCHOMOŚĆ:
Dom wolnostojący 242 mkw, na działce 1255 mkw, wybudowany w 1991 roku.
Stan nieruchomości: do generalnego remontu.
Lokalizacja: Warszawa Rembertów
SYTUACJA FORMALNO – PRAWNA
5-letni spór sądowy, zakończony wyrokiem nakazującym podział majątku pozostałego
po zmarłym. Spadkobiercy: żona i jej trzech pasierbów.
Imiona, detale lokalizacji i inne szczegóły zostały zmienione na potrzeby opowiedzenia historii bez ujawniania jakichkolwiek informacji, mogących sugerować podobieństwo do rzeczywistych osób.
TESTAMENT – SPRAWA „NIEZRĘCZNA”
Sprzedaż domu w Rembertowie zgłosiła do mnie Pani Stanisława, wdowa po zmarłym kilka lat wcześniej mężu. Wraz z każdą naszą rozmową zaczynałam coraz bardziej rozumieć istotę problemu. Dom w kiepskiej kondycji, od lat nieremontowany. Mąż zmarł nagle, w wypadku. Wcześniej chorował. Nie zdążyli zająć się testamentem i wszystkimi tymi „niezręcznymi” sprawami, o których sama rozmowa sprawa trudność.
Po śmierci męża nastąpiła 5-letnia batalia w sądzie. Trzech pasierbów kontra Pani Stanisława. Mężczyźni żądali sprzedaży domu i podziału spadku po ojcu. Szybko oszacowałam ile z tego czwórpodziału majątku zostanie Pani Stanisławie. Zbyt mało, aby kupić choćby skromną kawalerkę pod Warszawą. Do tego jej wiek, ogromny sentyment do miejsca, w którym spędziła wiele szczęśliwych lat. Poczucie, że to miejsce stworzyli wraz z mężem sami, wspólnym nakładem finansów i pracy. Jak to mówią: „nie przesadza się starych drzew”. Pani Stanisława broniła się więc przed sprzedażą jak tylko mogła. Ostatecznie, wyrokiem sądu, musiała pogodzić się z koniecznością sprzedaży domu.
ZA MAŁO BY ŻYĆ, ZA DUŻO BY UMRZEĆ
Cena, którą Pani Stanisława chciała uzyskać była nieosiągalna, biorąc pod uwagę lokalizację i stan nieruchomości. Dom wymagał remontu od garażu po strych. Rozumiałam jej punkt widzenia. Chciała uzyskać kwotę nie mniejszą niż taka, która po „spłacie” pasierbów zagwarantuje jej dach nad głową. Zaczęła obawiać się bezdomności.
Rozpoczęłam proces sprzedaży. Pierwszy etap: sprawdzam dokumenty nieruchomości. I tu, poza konfliktem stron, pojawił się jeszcze jeden problem: niejasna sytuacja dotycząca drogi dojazdowej na posesję. Nieruchomość nieposiadająca drogi dojazdowej określonej przepisami, obciążona jest tzw. „wadą fizyczną”. Takie nieruchomości trudno sprzedać nie zaniżając znacząco ich wartości. Dodatkowy problem do rozwiązania.
Równocześnie zajmowałam się najważniejszą dla Pani Stanisławy kwestią – jak sfinalizować transakcję, aby mogła spłacić pasierbów i zakupić mieszkanie. 5-letnia batalia sądowa pomiędzy stronami ekstremalnie zaogniła konflikt.
Pani Stanisława, choć udawało jej się spowalniać proces sprzedaży, żyła pod ogromną presją, naciskana przez pasierbów i zobligowana wyrokiem sądu.
Wiedziałam, że zgodnie z literą prawa mężczyznom należy się część spadku. Wiedziałam też, że dwa inne biura nieruchomości nie poradziły sobie z tą sprzedażą przez ostatni rok – głównie ze względu na sprzeczne interesy stron.
TERAZ ALBO NIGDY
Przeanalizowałam wszystko. Sprawdziłam ceny nieruchomości mieszkań w Piasecznie – lokalizacja blisko rodziny Pani Stanisławy. Ustaliłam kwotę jaką ona sama potrzebuje uzyskać na końcu całej tej operacji. Postanowiłam zaryzykować rozmowę z jednym z pasierbów, Panem Krzysztofem. Tylko on mieszkał w Warszawie; drugi brat w Jeleniej Górze, trzeci w USA. Jadąc na spotkanie z Panem Krzysztofem myślałam: „Mam dla niego propozycję. Raczej mu się nie spodoba. Ryzykuję zrzucenie mnie ze schodów”. 🙂
Wszystko to działo się już na etapie, kiedy jeden z moich klientów złożył ofertę zakupu domu. Wcześniej odbyłam 28 prezentacji nieruchomości (!). Dom bez wątpienia miał wspaniałe możliwości adaptacyjne, jednak cena ofertowa, zakres prac remontowych i formalny problem z drogą dojazdową skutecznie odstraszały potencjalnych kupców. Nie mieliśmy także pola do negocjacji ceny.
Podzieliłam zatem zaoferowaną przez klienta kwotę na cztery: część dla Pani Stanisławy, trzy części dla pasierbów. Była to jedyna oferta (!). Musiałam zawalczyć o finalizację tej transakcji.
JEDEN KROK W TYŁ, DZIESIĘĆ KROKÓW DO PRZODU
Zaproponowałam Panu Krzysztofowi, aby on i bracia zrezygnowali z części przypadającego im udziału. Posłużę się uproszczonym przykładem:
- udział jednej osoby w cenie domu wynosi 10 000 zł,
- zamiast 10 000 zł, przyjmuje kwotę 8 000 zł,
- zatem „nadwyżka”, 2 000 zł przechodzi „na konto” Pani Stanisławy.
I tak dalej – każdy z pasierbów oddaje procent swojego udziału „na górkę” Pani Stanisławy. Ona sama uzyskuje zatem sumę wyższą niż pojedynczy przypadający jej udział (3 x 2 000 zł od każdego z pasierbów). Kiedy Pan Krzysztof usłyszał tę propozycję zapadła grobowa cisza. Mnie krew w żyłach zastygła na kilkanaście sekund 🙂
Pasierbowie, którzy przez 5 lat walczyli z macochą w sądzie „o to, co komu słusznie się należy”, teraz mają oddać część należnego sobie majątku. Uzasadniłam jednak: to jest jedyna szansa, z tym klientem. Można zakończyć tę sprawę teraz lub walczyć kolejnych kilka lat, ponosząc dalsze koszty sądowe. Wytłumaczyłam też, że dom już dziś jest w fatalnym stanie. Pani Stanisławy, z jej skromną emeryturą, nie stać na remonty, także ze względu na wiek i zdrowie (kto ma dom wie ile się trzeba wokół niego cały okrągły rok „narobić”). Zatem nieruchomość będzie z roku na rok niszczeć i tracić na wartości.
Wierzę, że w obliczu życiowych trudności, warto czasem zrobić jeden krok w tył, aby potem zrobić dziesięć do przodu.
ŻYJEMY WYŁĄCZNIE TU I TERAZ
W tym przypadku tak właśnie było. Z pieniędzmi, które każde z nich otrzyma DZIŚ, nie kiedyś-tam-za-x-lat, mogli zrobić coś dobrego dla siebie, swoich rodzin. Wiedziałam, że jeden z panów planował duży remont swojego mieszkania, małżonka drugiego inwestowała aktualnie w medycynę estetyczną. Każdy ma swoje potrzeby, marzenia i priorytety. Pośrednik dowie się o tym jeżeli będzie swojemu klientowi zadawał istotne pytania. I kiedy będzie uważnie słuchał odpowiedzi.
Tym razem efektem uważnego słuchania było zaspokojenie potrzeb (także tych najbardziej podstawowych), czterech skonfliktowanych ze sobą osób. Po wysłuchaniu mojej argumentacji, Pan Krzysztof powiedział tylko: -„Proszę dać mi trzy dni”.
Telefon od niego otrzymałam już nazajutrz. -„Rozmawiałem z braćmi. Ma Pani rację. Ta wojna nie ma sensu. Zgadzamy się”.
Przygotowałam dla mieszkającego w USA brata Pana Krzysztofa draft pełnomocnictwa – tak, aby mógł być reprezentowany w Polsce i poprzez pełnomocnika przystąpić do umowy sprzedaży. Pokierowałam go do Urzędu Sekretarza Stanu Kalifornia, gdzie notariusz sporządził stosowny dokument i przesłał go kurierem do Polski.
WILK SYTY I OWCA CAŁA
Pozostało mi zabezpieczenie naszych ustaleń, tak aby każda strona miała gwarancję, że warunki sprzedaży zostaną spełnione. Sporządziłam czterostronną ugodę, którą zgodnie podpisano w naszej kancelarii notarialnej. Określiliśmy kwoty, jakie po sprzedaży każdy ze spadkobierców otrzyma. Następnie mogłam zająć się zgromadzeniem ostatnich dokumentów do umowy przedwstępnej.
Podsumowanie:
Umowę przyrzeczoną sprzedaży Strony zawarły w ciągu 2,5 miesiąca – licząc od dnia złożenia propozycji podziału spadku pasierbom Pani Stanisławy. Czas ten potrzebny był na uzyskanie przez kupującego kredytu na zakup domu, a także na zgromadzenie koniecznych do sprzedaży dokumentów i uregulowanie kwestii drogi dojazdowej.
KONIEC TO NOWY POCZĄTEK
Zaraz po sprzedaży, w okresie poprzedzającym datę wydania domu nowemu właścicielowi, znalazłam dla Pani Stanisławy nieduże, ale urocze mieszkanie z ogródkiem, gdzie dziś, w doniczkach, rosną jej ukochane kwiatki i zioła. Nadal robi najlepsze konfitury na świecie. Do córki jeździ autobusem, kilka przystanków. Pomaga zajmować się wnuczką. Z pasierbami nie ma kontaktu. Żyje spokojnie.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej