Po raz kolejny okazaliśmy się firmą do spraw niemożliwych 🙂 W ostatnim artykule opisywaliśmy, jak sprzedaliśmy jedną z nieruchomości PREMIUM. Tym razem sytuacja z nieruchomością była trochę inna.
Zdawałoby się, że to zwyczajne mieszkanie, na zwyczajnym warszawskim osiedlu. Trudno uwierzyć, że mogło być obciążone tyloma problemami formalno-prawnymi.
Niedopatrzenie podczas sporządzania przed laty umowy sprzedaży może przysporzyć znacznych problemów przy powtórnym zbyciu nieruchomości. Zwłaszcza jeżeli Strony nie posiadają niezbędnej wiedzy kierunkowej.
Tak było i tym razem.
Zacznijmy od początku.
Akt notarialny nabycia nieruchomości, zawarty przez naszego klienta 17 lat temu (!), zawierał istotne niedopatrzenie. On sam był tego całkowicie nieświadomy – aż do momentu weryfikacji przez nas dokumentów związanych z nieruchomością.
➡ 17 lat temu osoba sprzedająca skutecznie przeniosła własność mieszkania na naszego klienta.
➡ Tym samym aktem powinien zostać także przeniesiony na kupującego udział w gruncie i częściach wspólnych osiedla.
Dlaczego tak się nie stało? Dlaczego przeniesiono na kupującego tylko część własności? Nikt nie zna odpowiedzi na to pytanie.
Kluczowe jest to, że lokal mieszkalny, który oficjalnie (czytaj: w dokumentach) nie ma dostępu do części wspólnych, tj. np. drogi dojazdowej/chodnika, posiada tzw. wadę fizyczną.
Prawo z korzystania z części wspólnych gwarantują każdemu mieszkańcowi osiedla właśnie udziały w gruntach i częściach wspólnych.
Wobec aktualnych przepisów bez dostępu do drogi publicznej zakup nieruchomości nie może zostać kredytowany. Z kolei transakcje gotówkowe zawierane są przy znacznym obniżeniu wartości takiej nieruchomości.
W takim przypadku stan prawny można było uregulować na dwa sposoby:
- przeprowadzić postępowanie sądowe (czas i koszty),
- odnaleźć pierwotnego właściciela i po 17 latach skutecznie przenieść „brakującą” własność udziału w gruncie na naszego Klienta.
Ze względu na pilną potrzebę sprzedaży opcja pierwsza nie wchodziła w grę.
Aż trudno uwierzyć, że po 17 latach udało się zrealizować opcję numer 2!
Przecież w tym czasie, pierwotny właściciel mieszkania mógł przenieść się na drugi koniec świata lub z jakichkolwiek innych powodów być niezdolnym, lub niechętnym do sprzedaży pozostałych „na jego koncie” udziałów.
Pani Anna nie dość, że odnalazła się „fizycznie”, to jeszcze z wielką empatią odniosła się do problemu, który powstał bynajmniej nie z jej winy. Zgodziła się stawić w naszej kancelarii notarialnej i przenieść na naszego Klienta udziały w drodze.
To jednak nie koniec komplikacji.
Duża dynamika zmian w obowiązujących przepisach prawa wymagała przedstawienia do umowy transakcji dodatkowych dokumentów. Faktem jest, że 17 lat temu ktoś nie dopełnił należnych formalności. W związku z tym w zbiorach Biura Geodezji i Katastru brakowało istotnych dokumentów do przeprowadzenia tej transakcji. Kolejne kroki skierowaliśmy do Sądu, gdzie w IX Wydziale Ksiąg Wieczystych udało się uzyskać kolejny element układanki – podstawę do sprostowania i uzupełnienia danych w Biurze Geodezji.
Należało jeszcze „tylko” zaktualizować dane osobowe pani Anny; dostarczyć odpis aktu małżeństwa porządkujący kwestię zmianę nazwiska oraz złożyć wniosek o ujawnienie w rejestrze numeru Pesel.
Dopiero teraz urząd wydał konieczny do sprzedaży udziałów dokument: wypis z rejestru gruntów.
Cała ta operacja zajęła nam 3 tygodnie.
W tym momencie mogliśmy przygotować już bezpieczną umowę sprzedaży CAŁOŚCI nieruchomości pozyskanemu przez nas nabywcy.
Na potrzeby bloga opowieść tę znacząco skróciłam. Nie zawiera ona „pierwszej fazy projektu”, którą było uporządkowanie kwestii majątkowych pomiędzy naszym klientem a jego byłą małżonką.
A zatem stan na dzień przyjęcia nieruchomości do sprzedaży: “porozwodowa” współwłasność obciążona kredytem frankowym, spłacanym przez naszego klienta.
Finalizacja tej transakcji w zaledwie 4 tygodnie to szczególny sukces!
Sukces całej operacji pomogło bez wątpienia odnieść nasze ogromne doświadczenie w wielu podobnych, skomplikowanych transakcjach.
Kiedy otrzymujemy dokumenty nieruchomości i zauważamy tkwiące w nich problemy, w pierwszej kolejności zadajemy sobie pytanie, jak możemy pomóc, jak rozwiązać ten supeł, kogo ze współpracujących z nami specjalistów należy poprosić o wsparcie, jeżeli samodzielnie nie damy rady.
Nasz główny support to nieoceniona kancelaria notarialna pana Sebastiana Zięby. Współpracujemy od 2015 r. W tym czasie notariusz Zięba wspierał nas w rozwikłaniu i finalizacji wielu, wydawałoby się „beznadziejnych” nieruchomościowych przypadków. W Bydgoszczy od roku wspierają nas doskonali notariusze z Kancelarii Kupisz. W Trójmieście pani notariusz Maria Dambek.
Sprzedaż nieruchomości to zdecydowanie gra zespołowa. W naszym teamie są prawnicy, notariusze, doradcy kredytowi, specjaliści od ubezpieczeń, rzeczoznawcy, fotografowie, projektanci wnętrz, home stagerki i filmowiec.
To pozwala nam wspierać Was na każdym etapie przygotowania nieruchomości do sprzedaży i finalizacji transakcji.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej