JAK (NIE)SPRZEDAWAĆ NIERUCHOMOŚCI #2
W jednym z artykułów na naszym blogu zwróciliśmy już Waszą uwagę na fakt, że prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna, tzw. umowa cywilno – prawna, zawarta poza kancelarią notarialną, zachowuje swoją ważność. Nasi klienci często pytają: czy warto zaoszczędzić na taksie notarialnej, czy jednak udać się do notariusza?
– „PRZECIEŻ MOGĘ SOBIE WZÓR UMOWY ŚCIĄGNĄĆ Z INTERNETU”.
– „NOTARIUSZ I TAK ROBI TYLKO KOPIUJ – WKLEJ. PO CO TYLE PŁACIĆ?”
To najczęściej słyszane przez nas obiekcje względem zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza. Na pierwszy rzut oka ta „oszczędność” wydaje się być oczywistą i wymierną korzyścią.
Jeśli chodzi o internetowe gotowce, pisaliśmy o tym tutaj:
Na początku liczby.
Pamiętajmy, że taksę notarialną zwyczajowo opłaca kupujący. To on także płaci za wymaganą ilość wypisów aktu. Po stronie kupującego leży ponadto obowiązek zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości transakcji.
Przy zawarciu umowy sprzedaży / nabycia nieruchomości, notariusz pobierze taksę wynoszącą około 0,5% wartości nieruchomości. Każda kancelaria ustala swoją własną stawkę w ramach „widełek” cenowych wyznaczonych rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości.
Zatem im droższa nieruchomość, tym większe koszty notarialne wchodzą w grę. Jednakże umowa przedwstępna – zawarta w formie aktu notarialnego, choć stanowi dodatkowy wydatek, daje stronom solidne zabezpieczenia transakcji.
WPIS ROSZCZENIA DO KSIĘGI WIECZYSTEJ
Jedno z kluczowych zabezpieczeń, to możliwość wpisania do księgi wieczystej tzw. „roszczenia”; taką potrzebę zgłaszamy notariuszowi przed zawarciem umowy.
W praktyce oznacza to, że w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcemy zbyć/nabyć, bezpośrednio po zawarciu umowy przedwstępnej, pojawi się stosowna wzmianka. Informuje ona, że nieruchomość jest już objęta jakimś roszczeniem – w tym przypadku zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej), czyli przeniesienia własności na kupującego.
To wyklucza możliwość powtórnego zbycia tej samej nieruchomości przez sprzedającego. Dotyczy to nie tylko potencjalnie nieuczciwych właścicieli nieruchomości. To także furtka bezpieczeństwa, jeżeli po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedający otrzyma atrakcyjniejszą ofertę za nieruchomość niż ta, którą właśnie „zakontraktował”.
Żaden notariusz nie podpisze się pod aktem „powtórnej” sprzedaży nieruchomości, jeśli nie ma przed sobą wiarygodnego dokumentu znoszącego wcześniej wpisane roszczenie. Wystarczy przed zawarciem umowy przedwstępnej sięgnąć do księgi wieczystej lokalu i sprawa staje się klarowna.
ZADATEK JAKO OBUSTRONNE ZABEZPIECZENIE TRANSAKCJI
W tym miejscu warto wspomnieć, że umowy przedwstępne – zawierane w kancelarii notarialnej lub bez jej udziału, najczęściej zabezpieczane są zadatkiem, który płaci kupujący.
Jeśli do umowy przyrzeczonej (ostatecznej) nie dojdzie z winy kupującego, to sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać cały zadatek. Jeśli do umowy nie stanie sprzedający, wówczas to kupujący zyskuje prawo odstąpienia. Sprzedający musi wówczas zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
NOTARIALNA UMOWA PRZEDWSTĘPNA I WYNIKAJĄCE Z NIEJ PRAWA.
Jeżeli druga strona transakcji będzie uchylała się od zawarcia umowy ostatecznej, to posiadając w ręku akt notarialny – umowę przedwstępną sprzedaży/nabycia nieruchomości, możemy egzekwować swoje prawa na drodze sądowej.
W praktyce oznacza to, że prawomocny wyrok sądu „zastąpi” podpis pod umową uchylającej się strony; będzie stanowił ostateczną umowę sprzedaży / nabycia nieruchomości.
Nie posiadając umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nie możemy wystąpić na drogę sądową i żądać wykonania jej postanowień. Możemy jedynie domagać się odszkodowania za poniesione straty – i to w dość ograniczonym zakresie, tj. zwrotu kosztów dokumentów urzędowych, kosztów podroży lub kosztów notarialnych.
Załóżmy, że chcąc nabyć nową nieruchomość, sprzedaliśmy inną; zapłaciliśmy koszty pośrednika, zaciągnęliśmy zobowiązania bankowe itp.; bez notarialnej umowy przedwstępnej czeka nas najpewniej znaczna strata finansowa.
Jeżeli dodatkowo, po drugiej stronie transakcji, natrafimy na tzw. „osobę problemową”, możemy mieć kłopot nawet z odzyskaniem zadatku. Im był wyższy – tym sprawa robi się bardziej bolesna.
Zdarza się, że trafia do nas klient, który kupując nieruchomość kładzie na szali majątek życia, liczy zatem każdy grosz. I kategorycznie nie chce ponosić kosztów notarialnych.
W takim przypadku przygotowujemy dla obu stron umowę cywilno – prawną. Sporządzamy jak najbardziej szczegółowy dokument. O ile strony są zgodne w tym zakresie, wprowadzamy także zapisy dotyczące tzw. zryczałtowanych kar umownych. To zawór bezpieczeństwa w sytuacjach spornych.
Pamiętajmy jednak, że kładąc na szali oszczędności życia, lata pracy czy majątek rodziny, warto zabezpieczyć się na wszystkich frontach.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, 13 lat w branży nieruchomościowej