NIERUCHOMOŚĆ:
Dom o powierzchni 140 mkw, na działce 600 mkw, wybudowany w 2005 roku
Stan nieruchomości: dom klasy Premium
Lokalizacja: Podkowa Leśna
SYTUACJA FORMALNO – PRAWNA
Umowa majątkowa. Konflikt byłych partnerów w kwestii podziału majątku.
Czy występowaliśmy jako pełnomocnik w sprawach urzędowych: tak
Imiona, detale lokalizacji i inne szczegóły zostały zmienione na potrzeby opowiedzenia historii bez ujawniania jakichkolwiek informacji mogących sugerować podobieństwo do rzeczywistych osób.
ZARYZKOWAĆ ZAUFANIE
Pana Tomasza, właściciela nieruchomości znałam prywatnie. Nie na tyle jednak, aby mieć świadomość zawiłości jego życia osobistego. Związany niegdyś z branżą eventową. Dziś właściciel kilku restauracji. Sprzedaż nieruchomości stała się dla niego szczególnie trudna, kiedy okazało się, że musi jednak komuś zaufać – odkryć wszystkie karty swojej fatalniej sytuacji osobistej i finansowej.
Okazało się, że Pan Tomasz jest w trakcie rozstania z wieloletnią partnerką. Posiadał w pełni luksusowy dom w Podkowie Leśnej. Krótko po tym jak poznał Panią Annę, zamieszkali tam razem. Aby partnerka czuła się bezpiecznie – jak to opisywał Pan Tomasz – w ich nieformalnym bądź co bądź związku, sporządzili między sobą umowę pożyczki.
Zapis w umowie brzmiał: Pan Tomasz pożycza od partnerki 200 000 zł. W zamian za to, ona staje się współwłaścicielem części nieruchomości, wartej blisko 2 mln złotych.
Po 6 latach związek rozpadł się. Pan Tomasz przyznał, że wskutek przekrętów wspólnika ma duże problemy finansowe i prawne związane z jego restauracjami. Sytuacja okazała się na tyle poważna, że Pan Tomasz był zmuszony do spieniężenia majątku osobistego, w tym do sprzedaży domu. W tym momencie była partnerka zażądała zwrotu pożyczki sprzed lat.
SZACH MAT
Posiadając gwarantowane umową pożyczki udziały w nieruchomości Pana Tomasza, Pani Anna oświadczyła, że albo otrzyma odpowiednią zapłatę, albo nie wyrazi zgody na sprzedaż domu.
O ile zajdzie taka potrzeba, nasze biuro gwarantuje klientowi bezpłatną konsultację prawną. Przekierowaliśmy zatem sprawę Pana Tomasza do kancelarii, z którą ścisłe współpracujemy od wielu lat. Po konsultacji obawy Pana Tomasza potwierdziły się – bez zgody byłej parterki nie miał możliwości sprzedaży domu. Umowa sprzed lat wiązała mu ręce.
Paradoksalnie, dodatkową trudnością w całej operacji był fakt, że dom Pana Tomasza stanowił nieruchomość klasy premium (najwyższa klasa i standard wykończenia), natomiast był to dom o stosunkowo niewielkim metrażu. Istniał wiec niewielki odsetek klientów, którzy potencjalnie mogli być zainteresowani domem. Blisko 2 mln zł za 140 mkw powierzchni użytkowej, z przestrzenią dedykowaną maksymalnie dwóm dorosłym osobom (mówimy o cenach z 2019 r.). Obniżenie ceny ofertowej nie załatwiłoby problemów finansowych ciążących na Panu Tomaszu. Walczyliśmy zatem o pełną wartość odtworzeniową domu (rzadko wykonalne na rynku nieruchomości).
Intensywna promocja nieruchomości poskutkowała zaledwie kilkoma prezentacjami. Dwoje spośród naszych klientów złożyło oferty. Żadna nie odpowiadała oczekiwaniom Pana Krzysztofa. Zaczęły się „negocjacje równoległe”. Z jednej strony – negocjowałam cenę domu z potencjalnym kupcem. Z drugiej – z Panią Anną warunki jej zgody na sprzedaż.
JAK KUBA BOGU
To jest ta część w pracy pośrednika, gdzie zaangażować trzeba nie tylko wiedzę formalno-prawną. Należy uruchomić umiejętności negocjacyjne, ale także ogromne pokłady empatii, umiejętności słuchania osoby, która czuje się silnie „poszkodowana”. Taką pozycję przyjęła Pani Anna. Początkowo w ogóle nie chciała rozmawiać o jakichkolwiek ustępstwach. A kiedy pojawił się już klient – jej „stawka” za zgodę na sprzedaż domu jeszcze wzrosła. Usłyszałam: „Jeśli mój były partner się na to nie zgodzi, trudno. Być może ja nic nie będę miała, ale on też nie”.
INNA PERSPEKTYWA
Podczas kolejnych rozmów udało mi się zbudować przestrzeń zaufania, w której mogłam wysłuchać historii Pani Anny. I pomiędzy wylanym żalem na byłego partnera, rozczarowaniem i złością, padły słowa z których wywnioskowałam, że sama ma kłopoty finansowe. Przymus sprzedaży domu przez Pana Tomasza stał się dla niej osobistą szansą na uratowanie swojego zadłużonego biznesu. W grę wchodziły tu sprawy z Urzędem Skarbowym, zatem szybko wywnioskowałam, że sprawa jest poważna.
Osobiście wyznaję w życiu zasadę: czasem lepiej zrobić dwa kroki w tył, aby potem zrobić dziesięć do przodu. Często te słowa pozwalają moim klientom złapać zupełnie nową perspektywę. Spojrzeć na to co mogą uzyskać (nawet jeśli było to mniej niż oczekiwali), jako na zasób a nie brak. Zasób, który pozwoli ruszyć miejsca, z zastoju, wyjść z z sytuacji/związku/kredytu/biznesu, który od lat ciągnie w dół i odbiera radość życia.
Ostatecznie Pani Anna zaproponowała byłemu partnerowi zadawalającą ją kwotę spłaty tamtej fatalnej „pożyczki” sprzed lat. Czekała mnie jeszcze jedna rozmowa z Panem Tomaszem który, choć była to dla niego gorzka pigułka, spojrzał podobnie na całą sytuację. Spłacając Panią Annę uwalniał pozostałe środki, które były mu potrzebne aby ruszyć z miejsca.
ZRÓB MIEJSCE A POJAWI SIĘ MOŻLIWOŚĆ
Negocjacje z kupującymi szły początkowo jak po grudzie, ale ostatecznie wypracowaliśmy satysfakcjonujące wszystkich warunki sprzedaży domu.
Pozostało przygotować umowę gwarantującą każdej ze stron bezpieczeństwo tej transakcji – w tym rzecz jasna kupującym. Pani Anna obawiała się, że były partner nie wywiąże się z umowy i pomimo zapisów w akcie notarialnym, ze względu na jego kłopoty finansowe, nie spłaci zobowiązania. Kupujący natomiast mieli obawę, że Pani Anna nie zrzeknie się skutecznie swoich udziałów w nieruchomości. Wspólnie z naszą kancelarią notarialną opracowaliśmy ramy tej umowy.
W kancelarii, w jednym czasie, musieli stawić się wszyscy zainteresowani. Przy stole została podpisana umowa trójstronna. Kupujący w gotówce uiścili odpowiedniej wysokości zadatek. Pani Anna zrzekła się swoich udziałów na rzecz Pana Tomasza. Otrzymała za to ekwiwalent gotówce. Następnie Strony podpisały przedwstępną umowę sprzedaży domu – wolnej już od wszelkich roszczeń.
SPRZEDAŻ JAK POLE MINOWE
Umowa ostateczna, po uzyskaniu przez kupujących kredytu, doszła do skutku 6 tygodni później. To była jedna z tych transakcji, w której każdy kolejny krok przypomina chodzenie po polu minowym.
W oczywisty sposób, przyjmując nieruchomość na sprzedaż, bierzemy na siebie zobowiązanie finalizacji transakcji. Niezależnie od komplikacji jakie nastąpią po drodze.
Mierzymy się nie tylko z trudnościami formalnymi, ale także nader często z ogromnymi emocjami jakie towarzyszą stronom w całym procesie. Umiejętność bezpiecznego przeprowadzenia klientów przez tę drogę, uważam za jedną z najważniejszych umiejętności koniecznych w naszej profesji pośredników w sprzedaży nieruchomości. W tej transakcji każdy otrzymał to, czego najbardziej potrzebował: zamknięcie pewnego rozdziału, a raczej rozdziałów: tych emocjonalnych, i tych finansowych. Aby życie mogło ruszyć dalej.
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej