Tygodnie poszukiwań. Czasem kilka miesięcy. Często nerwy. Zniecierpliwienie. Dziesiątki godzin spędzonych w Internecie i na prezentacjach lokali. Ogrom poświęconego czasu. I w końcu jest! Ta najlepsza, wymarzona nieruchomość którą chcesz zakupić. Uzgodniłeś ze sprzedającym wszystkie szczegóły, włącznie z ustaleniem daty wydania Ci lokalu.
Poświęciłeś czas na weryfikację swojej zdolności kredytowej. Przy zakupie chcesz wesprzeć się częściowo kredytem.
RESZTĘ CENY CHCESZ UIŚCIĆ ZE ŚRODKÓW UZYSKANYCH ZE SPRZEDAŻY SWOJEGO „STAREGO” MIESZKANIA.
Pojawia się klient, który chce kupić Twoje małe „M”. Podpisujecie umowę przedwstępną. Przyjąłeś też zadatek w wysokości 10% wartości tej nieruchomości. W umowie przedwstępnej zobowiązujesz się do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) sprzedaży i do wydania lokalu za 8 tygodni.
Masz poczucie, że możesz już przystąpić do zakupu nieruchomości, którą Ty sobie upatrzyłeś. I podobnie – teraz to Ty zadatkujesz zakup, wpłacając 10% wartości mieszkania na rzecz sprzedającego.
Okazuje się jednak, że nie byłeś świadomy istotnych zmian w stanie prawnym swojej własnej nieruchomości; w naszej praktyce spotkaliśmy co najmniej kilkadziesiąt takich przypadków.
Może zatem okazać się, że mimo szczerych chęci, nie jesteś w stanie przystąpić do ostatecznej umowy sprzedaży swojej nieruchomości w wyznaczonym terminie.
W TEJ SYTUACJI TWÓJ KUPUJĄCY, ZGODNIE Z MOŻLIWOŚCIĄ GWARANTOWANĄ PRAWEM, ZAŻĄDA NAJPEWNIEJ ZWROTU ZADATKU W PODWÓJNEJ WYSOKOŚCI.
Jednocześnie, nie mogąc przystąpić do zakupu upatrzonego mieszkania, Ty sam stracisz zadatek, który już zapłaciłeś.
Takie sytuacje mają miejsce, jeśli nie zweryfikujesz odpowiednio wcześnie stanu prawnego nieruchomości, którą chcesz sprzedać.
Najbardziej zawiłe kazusy dotyczą rozwodów, spadków, i tych sytuacji, kiedy w skutek zmieniających się przepisów mamy trudność np. z prawem pierwokupu gruntu, na którym posadowiona jest dana nieruchomość.
Kolosalne problemy generują zmiany w zakresie podziałów geodezyjnych, o których właściciel nieruchomości nawet nie miał pojęcia.
Szczególne przypadki stanowią spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, bez założonej księgi wieczystej oraz „stare” domy (wybudowane w latach 70-tych lub wcześniej).
To tylko wybrane przykłady z długiej listy zdarzeń nieoczekiwanych, z którymi spotykamy się na co dzień w naszej pracy pośredników.
PROSTO DO METY
Wszystkim tym zdarzeniom nieoczekiwanym, a w konsekwencji – znaczącym stratom finansowym, jesteś w stanie zapobiec w dwóch prostych krokach:
1. Gruntownie zweryfikuj stan prawny Twojej nieruchomości. Jeśli brakuje Ci doświadczenia, zwróć się z tym do rekomendowanego biura pośredniczącego w sprzedaży nieruchomości, notariusza lub prawnika. Zalecamy gorąco wykonać to zadanie zanim Twoja nieruchomość trafi na sprzedaż.
2. Zadbaj o sporządzenie bezpiecznej umowy przedwstępnej.
O tym jak sporządzić bezpieczną umowę sprzedaży piszemy tutaj:
Pamiętaj także, że zakres dokumentów koniecznych do sprzedaży nieruchomości wynika z treści aktu własności oraz obowiązujących dziś przepisów dotyczących gospodarki nieruchomościami.
Jeżeli działania sprzedażowe będą prowadzone aktywnie i odpowiedzialnie, już w pierwszym tygodniu otrzymasz propozycję od potencjalnego nabywcy. Bez gotowych dokumentów możesz stracić satysfakcjonującą Cię ofertę.
Podejmując odpowiednie kroki, odpowiednio wcześnie, zagwarantujesz sobie sprawną i bezpieczną transakcję.
Żyj spokojnie. Szkoda nerwów 😊
Autor: Katarzyna Bromirska
Licencjonowany pośrednik, od 2008 r. w branży nieruchomościowej